Как продавать новостройки

Кейс: Как продавать новостройки через Интернет — вся правда

Сегодня я расскажу вам очень интересную историю про то, как продают новостройки через Интернет. При этом вы узнаете, как там всё внутри крутится, а также получите цифры: что куда тратить для продаж этих самых квартир.

Всё началось в середине августа этого года. Со мной связался директор одной кампании по недвижимости и попросил встретиться со мной.

Я приехал на встречу.

Мне предложили такие условия:

Мы строим новостройки. Ваша задача заключается в том, чтобы продать все квартиры 1-й очереди. Все затраты по рекламе мы берём на себя. Ваша задача — руководить этим процессом. Вы за свою работу получите 1-комнатную квартиру, а как только продаём все квартиры 1-й очереди, то мы вам бонусом даём ещё одну квартиру.

Вот такие были условия. Я согласился и начал работу.

Сами понимаете, название данной компании я не могу говорить. Скажу, только что это ЖСК.

И вот сегодня я вам расскажу, как происходил весь процесс этой работы и что твориться внутри всего этого бизнеса по строительству.

В первую очередь нужно было переделать сайт. Он был страшный.

Я решил это сделать в течение 2 недель. У меня есть свои дизайнеры, программисты, верстальщики, которые и могли всё это сделать.

Вся проблема была в том, что существует директор кампании (дальше будем её называть ЖСК) который всё это утверждает.

Т.е. это директор считает себя самым умным абсолютно во всех областях, и он считал своим долгом вставлять 5 копеек во все дела, в том числе и в утверждение сайта.

В результате всего этого сайт утверждался 1,5 месяца. Абсолютно не важно было, что нужно на сайте и что работает. Всё делалось, что хотел директор.

Но это было только начало. Мне передали контекстную рекламу в Директе. Я быстро её проанализировал и сделал правки. Я полностью удалил нерабочие кампании, а также время, когда нет продаж. Например согласно Метрики, в течение 3 месяцев в период с часа ночи и до 7 утра не было не то что продажи, а даже заявки. Разумеется, я в это время отключил кампании.

Всё вроде бы хорошо. Но этим же вечером директор ЖСК зашёл в Директ и начал всё там рушить.

На мой вопрос — Зачем это, мне ответили, что Я ХОЗЯИН и я знаю что делать.

Это был такой довольно туповатый и упрямый человек. Совковый человек из Раша бизнеса. Наплевать на всех и вся. Наплевать, что там люди думают над дизайном. Вот он решил, что Солнце крутится вокруг Земли, значит, так тому и быть. Но это я понял потом, а пока я начинал только во всё это вникать.

Немного объясню как нужно вести рекламные кампании в Директе для продажи новостроек.

Цена клика в данной тематике довольно высока. И зачастую эти рекламные кампании ведут вот такие деятели как мой бывший директор. Ну, или на крайняк, их ближайшие доверенные люди. Обычно этими доверенными людьми являются какие либо жополизы которые не могут ничего сказать против этих директоров.

В общем, когда составляются объявления в Директе стараются ставить максимальную цену — ведь тогда ты будешь в самом вверху.

Но это не работает.

Работает РСЯ с ценой клика в 20 рублей. Это по Питеру. Именно вот диапазон 17-20 рублей работает. Если понижать меньше цену клика, то качество трафа будет намного ниже и уже не будет такой конверсии.

Были у меня и другие задумки по рекламе. Я обошёл всех знакомых по всем топовым кампаниям по продаже новостроек. От них я узнал много интересных вещей.

В общем, я владел информацией: как продать квартиры и что нужно делать. Я уже подготовил список этих задумок, но директор сказал, что это всё хуйня и мы не будем это делать.

Идём далее.

Директор регулярно проводил встречи для обсуждения каких-то вопросов. И вот на одной такой встрече он сказал, что мы проебали 25 заявок. Просто проебали и всё на этом.

На них просто никто не ответил. Они сваливались на почту, но всем на эти заявки было похуй.

Это было сказано, так что как будто мы заказали пиццу, а нам туда положили мало сыра. Ну типо, ну были заявки, ну теперь нет, но ничего страшного.

И таких проёбов было много. При этом говорили, что денег нет на рекламу. Но заявки регулярно проёбывались.

Изначально конверсия в Директе была более менее, но потом она рухнула.

Вот теперь я объясняю: почему конверсия рухнула и как делается Раша-бизнес в строительстве.

Как вы понимаете, нужно построить многоэтажный дом. На это нужны деньги, материалы, рабочие, покупка земли,…

Изначально застройщик не вкладывает ни копейки своих денег. Даже земля не покупается. Просто приезжают на объект и огораживают эту землю столбиками.

Вы не ослышались. Земля НЕ ПОКУПАЕТСЯ.

Это как собаки метят свою территорию или наши «раша-автомобилисты» метят свою территорию для парковки во дворах.

После того как «пометили» эту землю, ищут дольщиков которые купят возможные будущие квартиры. Земля ещё не куплена, но деньги уже собираются. Как только начались поступления от дольщиков, эту Землю начинают покупать. Зачастую её берут в ипотеку. А уже со взносов дольщиков выплачивают эту ипотеку.

В нашей кампании Земля была взята в ипотеку. И если не было бы взносов дольщиков, то никто бы не смог оплатить эту землю.

Но первые взносы дольщиков были.

В сентябре-октябре было продано квартир на 10-15 миллионов. На часть этих денег (10%) можно было начать приличную рекламную кампанию, ну и, разумеется, начать строительство.

Вместо этого директору нашего застройщика был куплен BMW X5, а на другую часть суммы была куплена новая земля для новой Новостройки.

Представляете, люди дают деньги на строительства своих квартир, а руководство покупает на эти деньги себе машину и покупает какую-то землю не относящиеся к этой стройке.

Банальное воровство.

Как позже я выяснил, так работают почти все застройщики. Это считается нормой. Брать деньги с людей и тратить их на свои нужды.

Зачастую из-за этого многие стройки не достраиваются. Просто деньги уходят на другое. Полонский не даст мне соврать. Он на деньги дольщиков купил остров и яхту на Филиппинах.

По сути это все новостройки пирамиды.

Но я это всё понял спустя 1,5 месяца.

Я ведь айтишник и понятие развития и ведения бизнеса у меня строго западного образца. У любого бизнеса есть инвестор, есть люди, которые решают свои задачи, на деньги клиентов им отдают товар.

И когда я понял, как работают российские строители, я был просто в шоке.

Но на самом деле это было только начало.

Как я писал выше, вначале Директ нормально конвертился в клиентов. Но затем всё встало.

Немного объясню: почему это произошло.

Дело в том, что все возможные покупатели новостроек интересуются: какие документы есть у застройщика. Это следующие документы: Разрешение на строительство, проектная декларация + куча других более мелких документов.

Так вот у нашего застройщика не было ни разрешения на строительства, ни проектной декларации. Но деньги за якобы построенные квартиры брали исправно.

Но потом в отзывах на сайтах написали, что у нас нет никаких документов. В результате этого пошло «отрицательное сарафанное радио».

И какой бы вы Директ не крутили, толку от этого не будет.

Более того скажу так: То, что публикуют в отзывах на сайтах НЕ имеет такого значения, как отзывы в реальном мире при общении людей. И никакой рекламой вы ничего не спасёте.

Всё элементарно. Покупка квартиры это дорогая покупка и поэтому люди тщательно её выбирают. При этом эти люди уже не доверяют сайтам-отзывов. Потому что сайты себя дискредитировали и большинство отзывов купленные. И люди очень долго обсуждают между собой о каждом застройщике. В реально мире обсуждают, а не Интернете.

Так вот у нас так и произошло. Пошло крайне-негативное сарафанное радио. Конверсия в Директе резко снизилась. Вернее сказать конверсия стала около нуля.

Само собой я лично был обвинён в плохой работе. У меня без объяснения причин забрали все доступы в Директе. Разумеется, директор стал лично редактировать Директ. Но конверсия не изменилась. Директор просто не понимал всей ситуации. Ему казалось, что лохов на его пирамиду можно найти ещё много. Но эти лохи уже стали говорить между собой, что их могут развести. В общем «бараны» перестали идти на «бойню».

Но не будем о грустном.

Надеюсь, я понятно изложил, что конверсия в Директе очень сильно зависит от репутации кампании и то что она делает. Т.е. если ваша кампания погрязла в дерьме и обмане, то вы хоть какую рекламу крутите — не будет продаж.

Да и ещё. Одновременно со слётом конверсии в Директе, руководство «нашей» строительной кампании решило повысить цены на 5-10%. Конверсия и так херовая, но решают сделать ещё хуже.

В начале сентября, когда я уже работал в данной кампании, я сказал, что у нас есть время для продаж до конца декабря. В январе вообще не будет продаж, в феврале тоже не будет. А дом сдаётся в конце 2016 года. Ваша стройка просто рухнет, если не сделаете продажи до конца декабря.

Меня тогда уверили, что всё будет хорошо. И самое главное, что документы на строительство будут вовремя. На сегодняшний день никаких документов нет.

Т.е. понимаете, продажи зависят от кучи факторов, которые не связаны с маркетингом. Это и есть подводные камни. Вы хоть выебеитесь, но если нет основных документов то, как можно тут, что то продать?! Это не наши заботы как маркетологов. Документы должны делать другие люди. Понимаете, товара НЕТ.

Документов нет, вместо стройки нетронутая трава.

Вот эта была первая честь нашей саги. В следующей части я расскажу чем всё закончилась, а также выложу полные цифры по продажам, как продать квартиры в Питере, куда вкладывать деньги, куда не вкладывать деньги, как составлять объявления в Директе, сколько и куда лить, на какие страницы и так далее.

Таблица: «Бест-Новострой», Управление Росреестра по Москве

Самые ходовые лоты, как правило, не поступают на реализацию на старте продаж нового проекта — их оставляют на потом, объяснила «РБК-Недвижимости» председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. При этом оптовые покупатели за счет неформальных отношений с девелопером могут приобрести квартиры заранее, а затем выставить их на продажу. В таком случае переуступка прав может оказаться единственным вариантом купить квартиру желаемой площади и комнатности в конкретном ЖК.

Переуступка также может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир экономкласса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.

«Сами застройщики зачастую неохотно дают согласие на переуступки, чтобы не плодить конкуренцию внутри проекта, — предупредила Ирина Доброхотова. — При переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности, если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома. В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось».

«Главный плюс этой схемы заключается в том, что договор уступки права требования подлежит государственной регистрации в Росреестре, — указала генеральный директор риелторского агентства «Бон Тон» Наталия Кузнецова. — С момента такой регистрации приобретатель становится полноправным участником долевого строительства со всеми правами и обязанностями, предусмотренными договором и Федеральным законом № 214″.

Кто продает

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — это физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

В агентстве недвижимости «Бон Тон» в 2017 году зафиксировали снижение доли физических лиц, которые перепродают ранее приобретенную квартиру. По мнению Наталии Кузнецовой, это связано со снижением доходности от инвестирования в недвижимость.

«Стоит сказать еще об одной группе инвесторов — это инвесторы, приобретающие жилье для последующей сдачи в аренду, — добавил Дмитрий Пантелеймонов. — Сейчас доля таких инвесторов в классических проектах эконом- и комфорт- класса минимальна (менее 3%), так как арендный бизнес в нашей стране приносит доход на уровне 4–5% годовых».

Как проверить квартиру

Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве, обратили внимание в агентстве «Бон Тон». «Если предыдущий участник (цедент) выплатил не всю сумму по договору, то доплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию). Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала Наталия Кузнецова.

«Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, — заявила генеральный директор «Бон Тона», — Это создает возможность «продать» права несколько раз. Поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку».

Достаточно сложно, а подчас и вовсе невозможно приобрести по переуступке квартиру, которая была куплена по ипотеке, если у покупателя тоже ипотечный кредит, отметили в «Бест-Новострое». «Но если покупатель приходит с наличными средствами, это возможно, — разъяснила Ирина Доброхотова. — Встречаются сделки переуступки, когда ипотека сначала погашается, а затем оформляется договор уступки права собственности».

«В этом случае оформляется два договора: сначала — договор займа между покупателем и продавцом. Это простая письменная форма: договор не подлежит регистрации, это в своем роде расписка, — добавила Доброхотова. — Покупатель сначала передает по договору займа деньги продавцу квартиры, тот погашает ипотеку, снимает «обременение» (в новостройках это не собственно обременение, так как нет еще объекта, а штамп на ДДУ — «Ипотека в силу закона»). Таким образом, квартира перестает быть ипотечной и затем уже переоформляется на покупателя (переуступка права). Когда дом вводится в эксплуатацию, покупатель уже оформляет свидетельство о праве собственности».

Основный фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов. — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор. Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».

«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов. — Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности. В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».

Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той цены, которую вы оплачиваете инвестору. То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником, а не та цена, которую вы заплатили инвестору», — рассказали в «Национальной Недвижимости».

Как изменился рынок

За последнее время в Москве и Подмосковье существенно снизилось количество квартир, продаваемых по переуступке прав, обнаружили в риелторских агентствах Est-a-Tet, «Бест-Новострой» и «Национальная Недвижимость». «Два года назад уменьшилось число людей со свободными деньгами, что не могло не сказаться на спросе и отразиться на инвесторах. Доля перепродаж снизилась — до 20% людей в итоге оставляли инвестиционное жилье для собственного проживания», — заявил «РБК-Недвижимости» директор департамента продаж агентства Est-a-Tet Валерий Ручий.

Частные инвесторы (то есть физические лица и небольшие юридические лица) с января 2015 года практически не инвестируют в новостройки, уверен Дмитрий Пантелеймонов. «Крупные инвесторы (юрлица и ЗПИФы) продолжают работать на рынке, но доля инвестиций в жилье заметно сократилась, — уточнил эксперт. — Особенно это касается экономкласса Подмосковья. В 2017 году такие сделки проходили лишь в тех случаях, когда соотношение «цена/ликвидность объекта/надежность застройщика» было очевидно выгодным. С инвестициями в московские проекты дела обстоят лучше, но ненамного».

В ряде знаковых проектов доходность может быть намного выше, чем по банковским депозитам (около 11% в некоторых проектах комфорт-класса и до 17% в классе премиум), однако частным инвесторам на старте продаж сложно вычислить такой объект и спрогнозировать, какие в нем будут продажи, отметили в «Бест-Новострое». «Многие решаются на покупку новостройки только убедившись, что стройка ведется динамично, а объект находится на стадии монтажных работ. В этом случае переуступка будет уже не так выгодна «, — разъяснила Ирина Доброхотова.

«В целом с 2015 года можно говорить о продолжительном спаде на рынке жилья, — заключил Дмитрий Пантелеймонов. — Такой тренд сохранится и в ближайшие годы. Это вызвано несколькими причинами: превышение предложения над спросом, последствия демографического кризиса девяностых, а также грядущая реновация, которая так или иначе скорректирует рынок вниз ввиду больших объемов жилья, которые выйдут на рынок».

Каждый раз при получении дохода у граждан возникает обязанность уплаты подоходного налога. Однако налоговое законодательство в отдельных случаях предусматривает возможность освобождения от уплаты в бюджет. Собираясь совершать сделку, необходимо ознакомиться с последними изменениями от Минфина и узнать, через сколько лет можно продать квартиру, чтобы не платить налог.

Действующее законодательство

При определении необходимости уплаты налога, следует руководствоваться статьей 217 (п. 17.1) НК. В 2017 году действует измененное законодательство, согласно которому:

  • с дохода, полученного от квартиры, находящейся в собственности продавца менее 3 лет, уплачивается 13-процентный налог;
  • при продаже имущества, купленного в 2016 году, продажа без подоходного налога возможна только спустя 5 лет;
  • при расчете налога возможно уменьшение налогооблагаемой базы на сумму имущественного вычета;
  • статья 220 НК РФ (п.2) предусматривает право применения налогового вычета в виде фиксированной суммы, ограниченной 260 тысячами рублями.

Расчет налога производится одним из следующих способов:

  1. Из дохода после продажи вычитают 1 млн руб.
  2. Из дохода продавца вычитается стоимость покупки, а на превышение суммы применяется 13-процентная ставка.
  3. Если разница между стоимостью покупки и продажи составляет 1 млн руб., налог не взыскивается.

Таким образом, основные параметры, на основании которых решается вопрос уплаты подоходного налога:

  • срок владения недвижимостью;
  • стоимость покупки и продажи.

Последний параметр зачастую используется недобросовестными продавцами, желающими освободить себя от дополнительных трат по уплате налога за счет занижения суммы продажи в документах для сделки купли-продажи.

Установление срока владения

Определяя необходимость уплаты налога, важно правильно рассчитать срок, прошедший с момента покупки недвижимости.

Гражданским кодексом (ст. 219) возникновение права на собственность связано с датой внесения регистрационной записи в Единый реестр. Именно от него необходимо отталкиваться при подсчете срока.

Если право на собственность возникло 1 января 2010 года, обязанность уплаты налога при продаже сохраняется вплоть до 1 января 2013 года.

В применении нового законодательства, если квартира была куплена в 2017 году, владелец, намеревающийся ее продать до 2022 года, должен будет уплатить 13-процентный налог с дохода.

Существуют некоторые нюансы в определении срока в ряде ситуаций:

  • право на наследуемую недвижимость признается по дате открытия наследства, в то время, как регистрация собственности в Росреестре может произойти позднее;
  • право на кооперативную квартиру возникает при внесении последнего паевого взноса;
  • если собственность была приватизирована до вступления в силу ФЗ №122, т.е. до 29.01.1998 года, свидетельство о собственности могло быть получено только после начала действия закона, по этой причине право собственности по приватизированным объектам отсчитывается с момента приватизации собственности (см. указание Минфина № 03-04-05/35433 от 18.07.2014 г).

На видео об уплате налога

Обязанность уплаты подоходного налога физическими лицами распространяется не только на их трудовые доходы, но и прибыль, полученную при продаже собственности. В зависимости от способа получения объекта недвижимости и продолжительности срока владения ею, граждане несут налоговые обязательства по уплате в бюджет.

Порядок продажи квартиры по переуступке в строящемся доме: основные этапы и риски

Часть участников долевого строительства изначально рассматривают покупку строящейся недвижимости как возможность в последствие продавать квартиры в новостройках. Для этих случаев законодательство позволяет, как продать квартиру в строящемся доме по процедуре переуступки, так и осуществить её продажу после вступления в права собственности. Однако пока дом строится, такая необходимость может возникнуть и у тех, кто не планировал избавиться от жилья.

Причина продажи может существенно повлиять на условия и сам факт совершения переуступки.

Причинами продажи квартир по переуступке прав собственности могут стать:

  • Финансовые трудности дольщика.

Гражданин не может осуществлять очередные выплаты по договору долевого участия. В соответствии с условиями документа на дольщика могут быть наложены штрафы, пени, вплоть до полной потери им ранее внесенных средств.

  • Семейные обстоятельства.

Причиной продажи могут стать такие проблемы дольщика, как смена места жительства, развод, получение другой недвижимости в дар или путем наследования, иные семейные обстоятельства.

  • Избавление от рискованного вложения средств.

Продажа квартиры по переуступке прав долевого участия может быть связана с затянувшимися сроками строительства, репутацией застройщика, банкротством последнего. Узнав о негативных факторах, касающихся застройщика или объекта строительства, дольщик может попытаться продать недвижимость, вернув вложенные средства или их часть.

  • Удобное время продажи.

Данная причина наиболее характерна для тех дольщиков, которые покупают квартиры в строящихся домах для их дальнейшей продажи. Они вступают в ДДУ на этапе котлована. Переждав время, когда основные риски, связанные со строительством объекта, перестают быть актуальными, и квартира достаточно вырастает в цене, инвестор продает её. Это позволяет ускорить момент получения прибыли, минуя этапы приема-передачи квартиры, оформления документов на право собственности и т.д.

Благодаря переуступке по закону не обязательно дожидаться окончания строительства и вступать в права собственности.

Как продать квартиру по ДДУ: основные этапы

Согласно законодательству, сделка по переуступке происходит в несколько этапов.

  • Сбор документов и определение условий продажи.

В первую очередь следует определить, на каких условиях будет осуществляться продажа. Проще осуществить сделку, если обязательства по ДДУ первоначальным дольщиком выполнены. В этом случае застройщика не привлекают к участию в сделке, а только уведомляют. Если же оплата по договору внесена частично, то требуется согласие застройщика. Это связано с тем, что новый участник сделки может не отвечать требованиям, быть неплатежеспособен.

Документы, необходимые для продажи квартиры по переуступке:

  1. договор ДДУ и все приложения в оригинале;
  2. документ о выплатах, произведенных сторонами;
  3. согласие застройщика (если оплата по договору произведена частично);
  4. согласие супруга дольщика;
  5. согласие банка (если договор заключен с участием ипотечных средств);
  6. паспорта / реквизиты сторон сделки.

После сбора всех документов составляется сам договор цессии. Согласно законодательству, он оформляется в письменной форме и заверяется нотариально.

  • Учет требований ДДУ.

Базой для заключения документа о переуступке является договор долевого участия, заключенный между дольщиком и застройщиком. Дольщик в нем выступает покупателем. Документ регламентирует условия продажи прав на объект недвижимости. К ним относятся финансовая составляющая (размер и порядок оплаты), права и обязанности сторон, ответственность за нарушение условий сделки.

Часто сам ДДУ содержит условия уступки прав третьему лицу или даже запрет на подобное действие. Если в ДДУ прописан запрет на цессию, переуступить права на недвижимость невозможно, продажа имущества может быть осуществлена только после оформления собственности на него.

  • Уведомление застройщика.

Поскольку одной из сторон ДДУ выступает застройщик, он уведомляется о переуступке в обязательном порядке. Часто данное требование содержится в самом ДДУ. Однако поставить застройщика в известность о предстоящей переуступке права требования необходимо, даже если это условие не прописано. Застройщик должен быть уведомлен письменно.

  • Переоформление документов.

Главное изменение, которое произойдет в договоре, – смена дольщика. При этом изначальные условия ДДУ изменить нельзя. Это касается финансовых договоренностей, обязанностей и ответственности сторон.

  • Регистрация сделки.

Договор переуступки вступает в силу только после регистрации в Росреестре. Именно такой вид документа дает застройщику право сдавать готовый объект новому дольщику. При оформлении акта приема-передачи первоначальный дольщик не присутствует.

  • Оплата по договору переуступки.

Если переуступка прав происходит в отношении физического лица, законодательство не регламентирует момент оплаты цессии. Требование закона об оплате сделки после её регистрации установлено только для первоначального ДДУ, который заключен между застройщиком и дольщиком. Передачу денежных средств от одного дольщика к другому можно осуществить в любой момент по договоренности сторон.

Момент осуществления оплаты следует прописать в договоре. Для покупателя выгоднее, если он будет назначен после государственной регистрации.

Условия переуступки в зависимости от этапа строительства дома

Чтобы как можно выгоднее продать квартиру по переуступке, следует правильно выбрать момент. Он во многом зависит от этапа строительства дома.

  1. Найти покупателя на квартиру на этапе котлована сложно, так как в этот момент привлекательные предложения поступают от самого застройщика. Если требуется срочно вернуть вложения в этот период, поможет уступка в цене. Однако следует быть готовым потерять часть вложений.
  2. В процессе строительства продажу можно осуществить в любой момент, когда дольщик считает, что квартира достаточно увеличилась в цене с момента заключения им ДДУ, и до тех пор, пока дом не достроен, и квартира не оформлена в собственность.
  3. Покупатель найдется быстрее, если строительство приближается к концу. В этот момент сделка представляется наиболее безопасной. Основные предложения о продаже квартир инвесторами появляются на рынке после того, как недвижимость оформлена в собственность. Если объект не сдан – конкуренция в данном сегменте значительно ниже.

Важно! После сдачи дома, приема квартиры по передаточному акту и до момента оформления её в собственность переуступка прав законодательно запрещена.

Возможные риски

У дольщика, решившего продать квартиру по переуступке, существуют два основных риска: отсутствие покупателя и потеря вложений или их части.

Если до ввода дома в эксплуатацию подходящий клиент на переуступку не появится, то квартиру можно будет продать только после её оформления в собственность. Процесс может занять длительное время, и получение прибыли затянется.

Прогнозы дольщика относительно увеличения стоимости недвижимости могут не оправдаться, в таком случае придется жертвовать частью вложенных средств в качестве скидки тому, кто согласится на оформление цессии.

Покупатель права рискует гораздо больше:

  • у него не будет гарантий в успешном окончании строительства;
  • застройщик может обанкротиться;
  • сам договор цессии может являться мошенническим, заключаясь на одну и ту же квартиру с несколькими гражданами или от лица несуществующего дольщика;
  • если договор первого дольщика с застройщиком признается недействительным, то второй дольщик может остаться и без недвижимости, и без уплаченных по договору цессии средств;

Знания о распространенных мошеннических схемах и массовой переуступке обанкротившихся застройщиков могут стать весомым аргументом в пользу отказа от цессии.

Грамотный подход к такой юридической сделке, как продажа квартиры по переуступке, дает возможность передать право требования другому лицу без рисков и финансовых потерь.